Makefile에서 sub Makefile로 export 넘기기

상위 Makefile에서 sub directory에 있는 Makefile을 실행시키고 있는데

INCLUDE_DIR := /usr/xxx/include
export INCLUDE_DIR

위와 같이 해도 INCLUDE_DIR 경로가 넘어오지 않네요.
위와 같이 하면 넘어가는 거 아닌가요?
어떤 문제가 있을 수 있고
어떻게 넘겨야 할까요?
예전에 저렇게만 해도 쉽게 됐었던 것 같은데
제가 놓치고 있는 게 있을까요?
export INCLUDE_DIR를 상위에서 indent 없이 선언하고 있는데
혹시 all: 안에 포함되어야 하거나 그런 건 아니죠?
혹은 선언되는 타임에 경로가 존재해야 하는 건 아니죠? 그 이후에 생성되는 디렉토리라서

sub Makefile에서는

test_sub:
    echo $(INCLUDE_DIR)